Wynajem powierzchni użytkowej — od czego zacząć?

Moda na dobre jedzenie i wyszukane smaki trwa już kilka lat, głównie za sprawą programów kulinarnych, które gromadzą rzesze widzów. Właśnie dlatego własna restauracja nie jest tak rzadkim marzeniem. Od czego zacząć proces wynajmu powierzchni użytkowej pod lokal gastronomiczny? Przede wszystkim od wyboru lokalizacji, która zwłaszcza na wstępie działalności zapewni nam gości. Nie ma znaczenia czy otwieramy bar gastronomiczny kawiarnię, czy restaurację — nasz lokal musi być dobrze widoczny z ulicy i zachęcać do wejścia. Szczególnie początkujący adepci tego biznesu powinni mieć świadomość, że liczą się nawet najdrobniejsze udogodnienia, np. łatwy dojazd komunikacją miejską czy możliwość zaparkowania samochodu w pobliżu. Często też samo miejsce inspiruje smaki, które serwujemy gościom. Inne dania możemy podać w okolicach portu, a jeszcze inne w starym mieście, gdzie warto podkreślić regionalne smaki, nawet w nowym wydaniu.

Kolejnym pytaniem, jeśli już mamy wymarzone miejsce, jest — kupić czy wynająć lokal pod gastronomię? Tutaj wszystko zależy od startowego budżetu i możliwości kredytowych. Zakup to oczywiście sporej wielkości inwestycja, ale w ten sposób mamy również nieruchomość, którą w razie niepowodzenia biznesu możemy sprzedać i w ten sposób odzyskać część inwestycji. Warto też wziąć pod uwagę, że wysokość raty kredytu może być podobna do kosztów wynajmu, ale w przypadku tego pierwszego rozwiązania, po zakończeniu okresu spłaty, dysponujemy własnym lokalem. 

Jeśli budżet nie pozwala nam na zakup nawet małego lokalu gastronomicznego i nie możemy sobie pozwolić na kredyt, warto zdecydować się na wynajem, a być może w przyszłości, również odkupienie lokalu. Zanim podpiszemy umowę, dobrze jednak zasięgnąć opinii:

  • czy w wybranych pomieszczeniach można legalnie prowadzić działalność związaną z gastronomią;
  • jaka działalność była prowadzona tam wcześniej;
  • jeśli był to lokal gastronomiczny, czy pozostał w nim sprzęt zdatny do wykorzystania;
  • jak długo była prowadzona restauracja w tym miejscu i przede wszystkim, dlaczego poprzedni właściciel zrezygnował z tego biznesu?

Szukając lokalu gastronomicznego na wynajem, warto też pomyśleć o naszych aspiracjach, jeśli chodzi o ilość stolików. Im więcej gości planujemy zapraszać, tym większe zaplecze musimy mieć, aby zapewnić wszystkim bieżącą obsługę na wysokim poziomie. Znaczenie ma też to, czy chcemy sprzedawać jedzenie na wynos. Wówczas warto, aby lokal miał dodatkowe miejsce do szybkiej obsługi klientów.

Pułapki w umowie najmu lokalu

Każda umowa najmu lokalu pod działalność gastronomiczną powinna być zawarta w formie pisemnej. Przed jej podpisaniem należy upewnić się, czy w danym lokalu może być restauracja, czy przejdzie on kontrolę sanepidu i czy uzyskamy w nim koncesję na alkohol. Możesz wydawać się zaskoczony, ale w niektórych miastach pozwolenie będzie niemożliwe do załatwienia, zwłaszcza kiedy w bliskiej lokalizacji znajduje się przedszkole, szkoła lub kościół. O czym jeszcze pamiętać?

  • Poza sanepidem należy oczekiwać kontroli straży pożarnej, inspektora ochrony zdrowia i funkcjonariusza ds. kodeksu budowlanego. Warto ich zaprosić jeszcze przed podpisaniem umowy, kiedy rozważmy remont lokalu i dostosowanie przestrzeni do wymogów prawnych.
  • Również ważna jest możliwość częstego odbioru śmieci, łatwy dojazd i miejsce na pojemniki z odpadami.
  • Liczba łazienek musi być dostosowana do wielkości pomieszczenia.
  • Konieczna będzie odpowiednia i sprawnie działająca wentylacja, zwłaszcza w sali jadalnej.

Wynajmując lokal gastronomiczny, sprawdź też stan instalacji, m.in. grzewczej, elektrycznej czy kanalizacji. Efektu tej modernizacji nie będziesz przecież w stanie zabrać ze sobą wraz z końcem umowy. Warto więc zaznaczyć, że tego typu prace są po stronie właściciela. Jeśli weźmiesz koszty związane z przystosowaniem miejsca do prowadzenia działalności na siebie, szybko może okazać się, że są większe, niż zakładałeś. Uzgodnij też z wynajmującym, do jakiego stanu masz przywrócić lokal w momencie jego zdawania.

Ważna jest także wysokość czynszu i to, co w umowie zapisane drobnym drukiem. O wszystko dopytaj i wyjaśnij sporne kwestie, aby mieć pewność, za co musisz płacić, a co nie jest po Twojej stronie. Dobrze jest też wcześniej przedyskutować kwestie podwyżki za wynajem. Częstą praktyką są niezapowiedziane zmiany ceny po tym, jak właściciel widzi, że dobrze zarabiasz na prowadzonym biznesie. 

Jak negocjować korzystne warunki umowy?

Korzystne warunki najmu lokalu pod gastronomię to te, które uzgadniają między sobą obie zainteresowane strony. Również umowa powinna być sporządzona i w ostatecznym kształcie zatwierdzona przez najemcę i wynajmującego. W ten sposób mamy pewność, że zapoznaliśmy się ze wszystkimi jej punktami.

Jeśli mamy doświadczenie w kwestiach prawnych związanych z umową najmu, a zależy nam na oszczędnościach, warto porozmawiać bezpośrednio z właścicielem. Większość lokali przeznaczonych na działalność gospodarczą jest wynajmowana przez biura nieruchomości, co wiąże się z koniecznością pokrycia prowizji za obsługę transakcji. 

Jeśli wybrałeś już lokal gastronomiczny, wiesz, że możesz prowadzić w nim działalność i uzyskasz koncesję na alkohol, podpisz umowę czasową z opcją przedłużenia. Początki w tym biznesie są trudne i wielu mniej doświadczonym restauratorom przysłowiowo powinęła się noga. Nie warto więc wiązać się długoterminowymi zobowiązaniami i płacić czynsz za lokal, z którego nie będziemy korzystać.

Wypróbuj za darmo, bez zobowiązań przez pierwsze 7 dni